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以房养老在西安性价比不高

2013-10-12 11:09:58来源:华商报热度:评论

说到“以房养老”,人们都想算一笔清楚的“养老账 ”:参加了后每月能领取多少养老金呢?这些钱够不够养老?然而,但凡是账都算不得,一算总会有各种说不清道不明的假设条件:每月工资几何?交房贷几何?交工资税几何?消费同时又交了消费税几何?基准利率几何

说到“以房养老”,人们都想算一笔清楚的“养老账  ”:参加了后每月能领取多少养老金呢?这些钱够不够养老?然而,但凡是账都算不得,一算总会有各种说不清道不明的假设条件:每月工资几何?交房贷几何?交工资税几何?消费同时又交了消费税几何?基准利率几何?房价的未来预期是涨是跌……

以房养老在西安性价比不高

以房养老在西安性价比不高

一位中信银行的内部人士给记者算了一笔账,如果申请业务的老年人拥有一套100平方米的房子,按照目前西安市平均7200元左右的单价,那么这套房子的评估价格就是72万元,按照最多不超过评估值60%的规定,申请人能够获得的贷款总额为43.2万,再按照“以房养老”按揭最长的时限(注:中信银行规定)是10年计算,每年养老金为4.32万元,合每个月有3600元的养老金。

这可能比房屋出租要获得更多的钱(部分学区房除外),但申请人实际拿到手的贷款金额要少一些,因要负担贷款利息。年利率挂钩央行公布的同期同档次基准利率,现在执行的是基准利率。以倒按揭43.2万元、期限为10年计算,当前基准利率为6.55%,第一个月领3600元以后,若此后基准利率不变,那么今后每个月就要为这3600元支付利息,直接从“养老金”中扣除。

对于还款方式,中信银行有明确规定,申请人可以选择每期只还利息贷款,到期后偿还本金;也可以选择每期偿还一部分本金和利息,贷款到期后偿还剩余本金;也可选择最后一次性偿还利息。如果借款人到期不能偿还贷款,则按合同约定处置抵押房屋。如果选择一次性支付,则10年后需要支付全部利息近16万元。同样,如果西安房价下跌15%,则申请人所能申请到的贷款总额便成为(60%×612000=367200元)约36.7万元。如果申请人还按每月3600元领取的话,那么意味着8年左右房子的价值即被“吃空”。从目前的总体情况来看,“以房养老”在西安性价比不高。

“巨额”的本息还款额,导致最后的结果会是:银行将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。这样,“以房养老”的目标并没有达成,却也同时失去了房产。反之,如果房价继续上涨,那么银行获得相应的利息,而养老人也可以获得更充裕的养老金。并且可以将剩余的房产价值遗留给子孙后代。

以房养老卖房养老

哪个更划算?

中国银行西安分行一位研究政策的相关人士认为,在以房养老的利率低于房产每年升值幅度的前提下,“以房养老”划算一些。

该人士算了一笔账,前几年,一位市民手头的一套100平方米的二手房子可能会卖到70万元。在今年房地产市场不温不火的背景下,这位市民也即将退休,他若想把这套房子卖掉来提升退休生活品质,此时卖价可能只有60万左右。

“这个时候就应该选择以房养老。”该人士认为,可以将房子拿到银行办倒按揭,待二手房市场价格上来以后,再将已办倒按揭的房子解押,然后卖个好价钱,“5年以后,若房子能卖到75万元,扣除银行倒按揭利息,还能净赚10万元。”但若市场价格下跌了,已办倒按揭的房产会贬值。

以房养老在中国实行要过三关

有专家指出,要真正走出“以房养老”的困境,还需要考虑到中国国情,进行一系列的制度改革。而据记者观察,目前要实行这一新的模式,依然有“三关”难过,其中最核心的是中国家庭的伦理观。

第一关:房子不留给子女成吗?

“孝道”是中国社会文明中的一个关键词。由此,养儿防老以及赡养老人是约定俗成的社会风俗。由之而来的是“养儿防老”“子承父业”的家庭伦理观念:子女赡养父母,父母的财产包括房产则由子女继承。在某网站一项公开的社会调查中,八成人表示“以房养老”难以接受。国资委2010年的一项调查显示,拥有房产自主权的老人已经多于群体人数的72%,但是房子的处置权却并不是老人自己说了算。如果在这个时候,将房子卖掉来养老,无疑是在间接割断亲情的纽带。因此,大部分老人更愿意把财产留给子孙。

记者走访中,很多老年人也认为,房子是自己一生努力得来的最大遗产。如果需要用房子养活自己,不仅自己内心会有挫败感,在外也会觉得自己和孩子都无颜面。

第二关:70年房屋产权是硬伤?

目前,中国银行(机构)中开展的“以房养老”“倒按揭”业务极其有限,主要是因为这些用来做“倒按揭”的抵押房产房龄较老,70年土地使用权所剩时间不多,房屋价值难以认定所致。基于此前多次失败的经验考虑,业内认为,“以房养老”的核心在于如何真正盘活闲置住房。2007年出台的《物权法》虽然规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但目前并没有任何规定能够明确,70年产权到期后,抵押房屋自动续期是否有偿,如果存在续期费,这对金融机构而言将是一个巨大的未知风险。

北京一家知名养老保险机构的负责人为记者分析,如果现在30岁的年轻人,贷款30年,等到他退休时,房产所在的土地使用权已经出让了至少42年以上,因为这其中还要包括开发商的买地、建房、出售这段时间在内。如果以房养老,当老人年迈将房产抵押时,商品房的使用年限大都已经不多,而当老人身故后,房子的使用年限更是所剩无几。将如此残缺的住房来出售很难卖出好价格,很可能会出现产权到期时,人还活着钱却花光的尴尬情况。

另有一个核心的问题是,要保证“以房养老”的顺利实施,前提和基础是过硬的建筑质量。住建部副部长仇保兴曾表示,“每年20亿平方米新建面积,让我国成为世界上每年新建建筑量最大的国家,而建筑的平均寿命却只能维持25-30年。

反观发达国家,英国的建筑平均寿命达到132年,美国的建筑平均寿命也达到了74年。“可见,如果不能在建筑寿命和质量上有实质性突破,”以房养老“就是个伪命题。

第三关:准入门槛是否太高?

中信银行于2011年10月在国内率先公布实施“以房养老”方案,考虑到风险的防控和按揭到期后的退出问题,该行的“养老按揭”要求老年人或法定赡养人有多套房屋,其中一套房屋用于抵押,便于处置,贷款期限也不得超过10年。并且,贷款利息按照银行基准利率执行,意味着10年的贷款利息也价值不菲。

有专家指出,既然拥有多套房屋,为什么还要抵押房屋贷款呢?卖一套多省事。况且,55岁开始办理住房抵押养老贷款,65岁就到期了,真的需要养老时,没有钱了,房子也归银行了,那么这个贷款的意义在哪里?就适用的阶层而言,其适用范围也是十分有限的。一方面,对于那些退休待遇十分优厚的城市人口(如机关事业单位退休人员)来说,依靠不菲的退休金便足以养老,根本就没有“以房养老”的必要;另一方面,对于那些没有自有产权住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口来说,虽然他们确实有养老之忧,但是又根本没有条件和资格奢谈“以房养老”。

也就是说,有房子的人大多不需要“以房养老”,没房子或者没产权房的人根本没办法“以房养老”,这是“以房养老”最大的局限性。


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